Zakup mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?



Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się wciąż opłaca?



Rynek mieszkaniowy w Polsce uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Lub to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie owego co i gdzie zechcemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko apartamentu mieszkalnego, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach powstrzymuje się głównie do budynków, dlatego w dalszej partii tekstu skupimy się naturalnie na nich. Jednak rozstrzygnięcie w ten sposób, że chcemy zakupić mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem istnieją duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Lublin, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w centrum Warszawy może kosztować blisko 8 000 - dziesięciu 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbyt te same pieniądze przy mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy nawet trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem wielkie różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka po centrum Warszawy będzie znalazła inną cenę niż tego typu sam lokal położony w obrzeżach miasta - na Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości często podkreślają, że najważniejsze przy zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również po raz kolejny lokalizacja. Z innej strony mniejsze miasta proponują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też najem mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na pewien z 2 sposobów. Albo siedziba kupowany jest w całości za gotówkę, albo za pomocą kredytu hipotecznego. W tym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, natomiast pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jak odsetki od lokaty bankowej. W przypadku zakupu za debet inwestycja ma charakter w wyższym stopniu spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne jest przecież zainwestowanie o sporo mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy co najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i mały remont lokalu. Różnicę odczuć możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z pomocą kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbytnio 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu nakładów pieniężnych kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o doborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich rzeczy w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzech miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody i informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo być może ona się dość znacznie różnić w zależności od momentu potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją sprawie. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, wydatki ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony po kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata przy agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą stać się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet nieznacznego lokalu na wynajem.

Remont nieruchomości przeznaczonej na wypożyczenie



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi czas na kolejną rezolucję: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające dzięki spłatę raty kredytowej. Jednakże czasem lepiej z tym zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem spory remont lokalu. Jeśli apartament tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To wydatek około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tej kwoty. moja firma Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem jakimś samym, jak wszystkie odmienne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są też czynsze w lokalach według remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Co poniektórzy wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie paru nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania po stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany każdego elementów lokalu. To kolejne rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg aż po dach. I chociaż kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na uniknięcie przy przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też w sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. A w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie staje się dla wielu ludzi idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wypożyczenie mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych spółek zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję jedynie jednorazowego znalezienia najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość ogromny koszt i może stać się ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują każdego działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących w dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd spośród Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy na okresową kontrolę może spałaszować olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Usługi firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h dzięki dobę przez 7 dni w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



Na koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie wyłącznie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub poboczne opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy także o kosztach. O ile czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media zazwyczaj bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. Po zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Dużym kosztem dla właściciela pubu będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte poprzez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W poniektórych sytuacjach mogą one doniośle przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. A pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Być może to być podatek harmonijny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszelkich przychodów. Sam wybór postaci opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwikłań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, ale nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania ani trochę. Każdy asortyment wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i być może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Biorąc pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy dzięki zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być wybraną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym rodzajem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i w dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy miastach poza swoim mieszkaniem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozkręcać w najbliższych latach w dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść spośród szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane przy taki sposób, by dwie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty wraz z inwestycji, a wynajmującym ochrona życia i zdrowia umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *